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发布时间:2008-5-14 15:15:45  来源:龙河高新技术产业区  阅读:4381
 

第一章 总   则

第一条 为加强国有土地市场管理,规范市场交易行为,维护土地所有者和使用者的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等有关法律、法规、规章规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 廊坊市城市规划区范围内的国有土地,除依法可以划拨外,均实行有偿使用,并逐步将经营性基础设施用地纳入有偿使用范围。
第三条 土地交易遵循公开、公平、公正、诚实、信用原则。
第四条 建立健全土地公开交易制度,所有土地交易应当在市场内进行。市国土资源部门设地产交易中心,具体承担廊坊市规划区范围内的土地交易事务。
第五条 国土资源部门应当定期将更新的城镇国有土地基准地价、土地使用权出让(租赁)及成交结果等信息在相关媒体上予以公布。
第六条 实行土地收购储备制度,土地储备机构应当按照土地储备计划,将新增建设用地和存量建设用地通过征收、收回、收购等方式纳入土地储备库,进行前期开发。国土资源部门根据土地供应计划,适时供应土地市场。
列入政府土地储备计划的存量国有土地,不得进行转让和再开发建设。
第七条 国土资源部门和纪检监察部门依法对国有土地使用权出让、租赁以及转让、出租、抵押、终止等行为进行监督管理。 

第二章 交易市场

第八条 地产交易中心作为土地交易的承办机构,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家土地管理的政策、法律、法规和规章,制定交易中心的内部管理制度,具体实施交易市场的建设计划;
(二)接受主管部门和其他单位、个人委托,组织实施土地使用权出让、转让、租赁的交易工作,为举办土地使用权招标、拍卖、挂牌会提供场所和服务,提供招拍挂专家库等技术支持;
(三)受理土地使用权转让、出租、抵押申请,负责转让、出租、抵押条件的核验;
(四)收集、汇总、储存、上报、发布土地交易信息行情,提供有关法律和其他信息咨询服务;
(五)提供土地使用权交易、洽谈、招商、展销场所,为土地交易代理、地价评估、信息咨询等中介机构提供服务场所;
(六)发布土地使用权出让和转让供求信息,公布国有土地使用权出让结果;
(七)国土资源部门委托的其他事项。
第九条 下列土地交易应当在地产交易中心公开进行:
(一)政府收回、收购纳入土地储备库中的以有偿方式供应的储备土地;
(二)政府出让或租赁其他非经营性用途的土地,同一宗地有两个以上意向用地者的;
(三)属于国有或国有控股的单位、企业转让土地使用权的,或国有企业改组、改制中涉及国有土地使用权处置的;
(四)为实现抵押权进行的土地使用权连同地上建筑物、构筑物、附着物转让;
(五)人民法院裁定处分的土地使用权连同地上建筑物、构筑物、附着物转让;
(六)法律、法规允许的集体建设用地使用权的流转。
第十条 土地公开交易应当采取招标、拍卖、挂牌方式进行。招标、拍卖或挂牌交易土地使用权的组织形式和具体程序,按照《廊坊市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权管理办法》执行。
第十一条 委托人委托地产交易中心进行公开交易,应当签订委托合同。委托合同一般包括委托事项、时限、公告期限、委托费用、临时冻结产权、解冻等条款。地产交易中心应当准备委托合同示范文本。委托人与地产交易中心签订委托合同可以根据实际情况,对示范文本进行修改。
地产交易中心应当按照价格主管部门核定的具体收费标准,收取交易服务费。

第三章 国有土地使用权出让和租赁

第十二条 本办法所称国有土地使用权出让,是指政府以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
本办法所称国有土地租赁,是指国家以土地所有者的身份通过租赁方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者每年向政府支付地租的行为。国有土地租赁是国有土地使用权出让方式的补充,土地所有权人为出租人。对经营性房地产开发用地,不得采取租赁的方式供地。
第十三条 国土资源部门根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划和年度土地供应计划,报经政府批准后组织实施。
国有土地使用权出让计划和年度土地供应计划经批准后,国土资源部门应当在交易市场等指定场所公示,并通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
第十四条 国有土地使用权出让,可以采取协议、招标、拍卖或挂牌的方式进行;新增建设用地和政府储备土地中的经营性用地必须以公开招标、拍卖或挂牌方式出让。
第十五条 国有土地使用权出让计划公布后,同一地块只有一个意向用地者的,可以采取协议方式出让。但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
第十六条 国土资源部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况,按照《城镇土地估价规程》的规定,对拟出让地块的土地价格进行评估,由市政府招标拍卖挂牌委员会,合理确定出让底价。出让底价确定后应当严格保密,任何单位和个人不得泄露。
以协议方式出让的,协议出让底价不得低于协议出让最低价。
第十七条 国有土地出让(租赁)应当签订国有土地出让(租赁)合同。
国有土地出让(租赁)合同由市政府授权国土资源部门与土地使用者签订。
土地使用者应当在签订国有土地出让(租赁)合同并支付全部土地出让金或首期地租后30日内到国土资源部门办理登记。
第十八条 国有土地租赁年限自国有土地租赁合同规定土地交付使用之日起计算。国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的最高年限。
第十九条 通过国有土地租赁而取得的非经营性用地土地使用权(不含临时用地),经政府同意,土地使用者与国土资源部门签订出让合同,缴齐土地出让金后,可转为出让用地。
第二十条 通过国有土地租赁取得土地使用权的(不含临时用地),土地使用者领取土地使用权证,建成建筑物后,可以领取房屋所有权证,并可以依照国有土地租赁合同的约定连同建筑物进行转让、出租、抵押。
第二十一条 通过国有土地出让或租赁取得土地使用权的土地使用者,不改变土地用途但增加容积率的,应当报经城市规划部门同意,并与国土资源部门重新签订出让或租赁合同,补缴土地出让金或地租。
第二十二条 土地使用者使用的土地为划拨土地的,在不改变土地使用者、土地用途的前提下,可以继续以划拨方式使用。
划拨土地改变用途,不符合划拨条件的,或协议出让土地改变原批准用途的,由政府予以收回、收购,纳入土地储备库,通过地产交易中心按照土地供应计划组织实施。
第二十三条 土地使用权出让、租赁活动结束后,国土资源部门应当在7个工作日内将结果在交易市场进行公布。 

第四章 国有土地使用权转让、出租、抵押

第二十四条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与。
土地使用权与地上建筑物、构筑物、附着物的所有权,在转让时应当同时进行,地上建筑物、构筑物、附着物是国有资产的,应当出具国有资产监督管理部门的处置意见。但地上建筑物、构筑物、附着物作为动产转让的除外。 
第二十五条 以出让方式取得的土地使用权,应当在缴齐出让金、取得国有土地使用权证,并按照法律、法规、规章的规定和出让合同约定对土地进行了投资开发后,方可进行转让。
第二十六条 转让土地使用权时,转让双方应当进行土地评估,如实申报转让价格(土地使用权价格和地上物价格分别申报),当土地使用权转让的成交价格明显低于同期、同类、同质宗地的市场价格,且低于标定地价20%以上的,政府可以按其申报的成交价格行使优先购买权。
行使优先购买权时,国土资源部门制作《国有土地使用权优先购买决定书》,并送达土地使用权转让双方当事人。《国有土地使用权优先购买决定书》的内容应当包括优先购买宗地的位置、面积、用途、权属状况,行使优先购买权的原因等。优先购买的土地,应当纳入土地储备库。
第二十七条 转让国有土地使用权的单位和个人,应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定缴纳土地增值税。
第二十八条 有下列情形之一的,国有土地使用权不得转让:
(一)土地权属不清或有争议的;
(二)未依法领取国有土地使用权证书的;
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;
(四)政府决定收回土地使用权的;
(五)未解除抵押关系且未取得抵押权人同意的;
(六)共有土地使用权未经共有人书面同意的;
(七)未按土地出让合同约定进行投资开发,完成开发投资额不足总额25%,属于成片开发土地的,未形成工业用地或者其他建设用地条件的;
(八)依法不得转让的其他情形。
第二十九条 本办法所称国有土地使用权出租,是指国有土地使用者将合法取得的土地使用权租给承租人使用,由承租人取得承租的他项权利,并由承租人向土地使用权人支付租金的行为。
第三十条 出租地上建筑物、构筑物、附着物时,其使用范围内的土地使用权随之出租。
以出让、租赁方式取得的土地使用权,办理出租登记后方可出租。
第三十一条 土地使用权出租,租期最长不得超过土地出让或租赁合同约定的年限。
第三十二条 划拨土地使用权出租,出租人应当与国土资源部门补签国有土地出让合同或国有土地租赁合同,缴齐出让金或首期地租,办理登记后,方可出租。
第三十三条 土地使用权出租或转租,应当依法签订合同,并在合同签订后15日内到国土资源部门办理登记,承租方领取土地他项权利证明书。
第三十四条 土地使用权出租合同经登记后生效。
土地使用权出租关系终止,双方应当在出租期限终止后的15日内到国土资源部门办理注销登记。
第三十五条 以依法取得的地上建筑物、构筑物、附着物抵押时,其占用范围内的土地使用权同时抵押。
以依法取得的土地使用权抵押时,其地上建筑物、构筑物、附着物同时抵押。
第三十六条 下列土地使用权可以抵押:
(一)以出让方式取得的土地使用权,缴齐出让金并取得国有土地使用权证的;
(二)以国有土地租赁、划拨方式取得的土地使用权,建成建筑物,取得国有土地使用证和房屋所有权证的;
(三)农村集体的建设用地(不含村民住宅用地),领有土地证并建成建筑物,土地使用权抵押经土地所有者同意的;
(四)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
前款第(二)、(三)项的土地使用权抵押时,应当连同其地上建筑物所有权同时抵押。
第三十七条 土地使用权可以分次或分割抵押,但所担保的债权不得超出抵押物归属抵押人的价值。
第三十八条 有下列情形之一的土地权利不得抵押:
(一)土地所有权;
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地,但本规定第三十六条第(三)、(四)项规定的除外;
(三)利用划拨土地兴办的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所涉及的土地使用权;
(四)土地权属有争议的;
(五)依法被查封或其他形式限制土地权利的;
(六)其他依法不得抵押的土地使用权。
第三十九条 抵押人和抵押权人应当签订土地抵押合同。抵押合同应当包括以下内容:
(一)被担保的债权数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)抵押物的名称、面积、位置、等级及价值归属;
(四)原批准的用地条件。
第四十条 土地使用权抵押,当事人应当在抵押合同签订后30内到国土资源部门办理登记,抵押权人领取土地他项权利证明书。
划拨土地使用权连同地上建筑物、构筑物、附着物一并抵押,当事人应当办理房产登记后,再办理土地抵押登记手续。
第四十一条 土地使用权抵押经依法登记后生效。
土地使用权抵押因担保债权的消灭而终止,当事人应当在抵押终止后10日内到国土资源部门办理注销登记。
第五章 监督管理

第四十二条 凡有下列情形之一的,交易行为无效,有关部门不得办理土地及房屋的产权变更登记手续:
(一)应当进场交易,而未进场交易的;
(二)应当采用拍卖、招标、挂牌方式,而未采用的;
(三)无权处置国有土地的部门、中介机构擅自处置国有土地的;
(四)法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
第四十三条 国土资源部门工作人员违反本办法,在土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守的,由其所在单位或监察机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给当事人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第四十四条 土地使用权人未经批准多占土地、未达到转让条件擅自转让、未经批准擅自改变土地利用现状、不按规定及时办理土地使用权登记的,依法追究相应法律责任。

第六章   附   则

第四十五条 各县(市)在规范土地交易行为过程中,可参照本办法执行。
第四十六条 本办法自2006年4月29日起施行。